Proprietatea privata reprezinta forma principala a proprietatii in Romania.
             Constitutia Romaniei prevede ca economia tarii noastre este o economie de piata, care nu se poate dezvolta decat pe fundamentul proprietatii private, intrucat permite o circulatie rapida a bunurilor aflate in circuitulcivil.
             Art. 44, alin. 2 din Constitutie prevede ca “ proprietatea privata este garantata si ocrotita in mod egal de lege, indiferent de titular”.

             Aspecte juridice legate de dobandirea proprietatii asupra terenurilor

            Dobandirea proprietatii de catre cetateni straini, persoane juridice straine
            Legea 312/2005 are ca obiect reglementarea dobandirii dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine, dupa cum urmeaza:
             Regula generala: cetatenii unui stat membru al Uniunii Europene sau ai Spatiului Economic European („Stat Membru”), apatrizii cu domiciliul intr-un Stat Membru sau in Romania, precum si persoanele juridice constituite in conformitate cu legislatia unui Stat Membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii romani si persoanele juridice romane.
              Tratatul de Aderare prevede ca Romania poate mentine timp de 5 ani de la data aderarii restrictiile cu privire la dobandirea proprietatii de catre cetatenii Statelor Membre, nerezidenti in Romania, precum si de catre societatile constituite in conformitate cu legislatia unui Stat Membru si care nu sunt stabilite si nici nu au o sucursala sau reprezentanta pe teritoriul Romaniei.
               Prevederile Legii 312/2005 nu se aplica in cazul dobandirii drepturilor de proprietate asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi prin mostenire legala.

             Capacitatea partilor
             Conform Codului Civil, « pot cumpara toti carora nu le este oprit de lege ». Regula este, prin urmare, capacitatea, iar incapacitatea reprezinta exceptia.
             O societate comerciala poate dobandi terenuri in legatura sau pentru desfasurarea obiectului sau de activitate. Conform Legii 31/1990 a societatilor comerciale, republicata, cu toate modificarile ulterioare, “Consiliul de administratie, respectiv directoratul, va putea sa incheie acte juridice in numele si in contul societatii, prin care sa dobandeasca bunuri pentru aceasta sau sa instraineze, sa inchirieze, sa schimbe ori sa constituie in garantie bunuri aflate in patrimoniul societatii, a caror valoare depaseste jumatate din valoarea contabila a activelor societatii la data incheierii actului juridic, numai cu aprobarea adunarii generale a actionarilor”.

             Forma si publicitatea actelor de instrainare a terenurilor
             Forma autentica este ceruta “ad validitatem” pentru contractele de vanzare-cumparare avand ca obiect terenuri. Astfel, Legea 247/2005 prevede ca terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
             Antecontractele. Sunt practicate la o scara extinsa si “promisiunile bilaterale de vanzare cumparare”, antecontractele, care ofera cumparatorului o anumita certitudine cu privire la faptul ca vanzatorul nu va vinde terenul altei persoane, si, de asemenea, vanzatorului, cu privire la cumpararea terenului respectiv de catre cumparator.
             Antecontractele nu sunt acte translative de proprietate. Transferul se va realiza la momentul semnarii contractului final de vanzare cumparare, in forma autentica.
             Forma autentica nu este necesara “ad validitatem” pentru antecontracte, dar este utilizata in special in vederea inregistrarii interdictiilor de vanzare in Cartea Funciara pe durata de valabilitate a antecontractului.
             Documentele cadastrale. Cu ocazia fiecarui transfer de terenuri se impune existenta unor schite cadastrale, intocmite de experti, care fac parte din sistemul de publicitate. Fara aceste documente, nu se poate realiza intabularea in Cartea Funciara.
             Litigii: Legea 247/2005 prevede: “Cu exceptia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privata si legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenta unui litigiu privitor la un teren cu sau fara constructii nu impiedica instrainarea acestuia si nici constituirea altor drepturi reale sau de creanta, dupa caz”. Existenta litigiilor poate fi mentionata in Cartea Funciara la cererea partii interesate.

             Terenurile, aport la capitalul social
             Legea 31/1990 a societatilor comerciale prevede posibilitatea ca terenurile sa fie aduse ca aport in natura la capitalul social cu ocazia constiturii unei societati. Actul constitutiv va trebuie sa imbrace astfel forma autentica.
             Aporturile in natura, in speta terenurile, sunt admise la toate formele de societate, acestea trebuind evaluate din punct de vedere economic, si varsate prin transferarea drepturilor corespunzatoare si prin predarea efectiva catre societate.
             Terenurile, pot fi aduse ca aport in natura si la majorarea capitalului social. Forma autentica a actului modificator al actului constitutiv este necesara.

            Aspecte juridice legate de dobandirea proprietatii asupra constructiilor

             Dobandirea constructiilor de catre cetatenii straini sau societatile straine.
Cetatenii straini si societatile straine pot dobandi constructii in Romania, beneficiind in acelasi timp de un drept de folosinta asupra terenurilor pe care sunt situate, pe toata durata existentei constructiilor (dreptul de superficie).
             Forma si publicitatea actelor de instrainare a constructiilor
             Forma autentica a actului juridic de instrainare a unei constructii nu este ceruta “ad validitatem”, ca in cazul terenurilor.
             Totusi, folosirea acestei forme se impune in cazul constructiilor situate pe un teren ce are ca proprietar pe proprietarul constructiei, constructia si terenul reprezentand un tot unitar.
Cerinta actului in forma autentica este impusa si de necesitatea inregistrarii valabile a actelor de instrainare in Carte Funciara, inregistrare care asigura opozabilitatea fata de terti. Daca nu s-ar impune forma autentica, vanzatorul cu rea credinta poate incheia pentru aceeasi constructie mai multe acte sub semnatura privata, cu persoane diferite care nu cunosc faptul ca imobilul a mai fost vandut.

             Constructiile, aport la capitalul social
             Ca si terenurile, cladirile pot fi aduse ca aport in natura la capitalul social al unei societati.

 


 

Ultimile Stiri

GAZDUIRE SEDIU SOCIAL - 500 RON/AN 0799.999.874 - Oferta FEBRUARIE 2016
Oferim gazduire SEDIU SOCIAL infiintare societati, schimbari sediu - 500 RON/AN.
Oferta FEBRUARIE 2016
Nu se percepe TVA!
0799.999.874
22 May 2013
INFIINTARI FIRME 150 RON - 0799.999.874 Oferta FEBRUARIE 2016
150 RON - OFERTA infiintari firme - onorariu REAL, servicii COMPLETE.

Oferim gazduire SEDIU SOCIAL - 500 RON/AN.

Onorariu infiintare firma pentru sediul social gazduit la noi - 100 RON!

Nu percepem TVA.

FARA COSTURI ASCUNSE! Ofertele prezentate sunt FINALE SI SERIOASE! CONSULTANTA GRATUITA.
Profita de cea mai avantajoasa oferta!
0799.999.874
0767.695.164
22 May 2013
Deschidere punct de lucru, acte necesare cesiune, schimbare obiect de activitate DOAR 120 RON - Oferta FEBRUARIE 2016
Modificari firme, deschidere punct de lucru, acte necesare cesiune parti sociale, schimbare sediu social, majorare capital - orice alte modificari ale firmei tale cu DOAR 120 RON!

Inchideri/desfiintari firme - 0799.999.874
Dizolvari, lichidari, radieri firme - rezolva problema simplu, rapid si ieftin! Contactati-ne la 0799.999.874!


FARA COSTURI ASCUNSE. CONSULTANTA GRATUITA!

CONTACTEAZA-NE!
0799.999.874
0767.695.164
22 May 2013

<< Previous 1 2 Next >>

 

 

Parteneri Legali

Cabinet Avocatura Laura Buzduga

Birou Notarial Public

 

Alte Situri Utile